Очень полезно Знать!!! статья 488 ГК РФ

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 488. С комментариями!

Оплата товара, проданного в кредит

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. 2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. 3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Комментарий к статье

1. Условие о продаже товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. По общему правилу оплата товара, проданного в кредит, должна производиться единовременно в полном объеме, если только договор не предусматривает рассрочки платежа (см. коммент. к ст. 489 ГК). Срок оплаты товара определяется аналогично нормам о предварительной оплате: в соответствии с договором либо на основании ст. 314 ГК (в разумный срок). Поскольку продажа товара в кредит является частным случаем коммерческого кредитования (см. коммент. к ст. 487 ГК), к ней должны применяться правила о договорах займа, в частности - о сроке возврата займа. Поэтому вполне оправдано мнение о том, что разумный срок оплаты товара, упоминаемый в ст. 314 ГК, не может быть менее 30 дней (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 48). 2. Обязанность покупателя по оплате товара является встречной по отношению к обязанности продавца передать товар. И если продавец не исполняет своих обязательств, покупатель вправе задержать исполнение (т. е. оплату товара) со своей стороны (ст. 328 ГК). Вместо этого покупатель также может отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. 3. Важной особенностью условия об оплате товара в кредит является то, что его нарушение дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара (наряду с общим правом требования оплаты). При реализации этого требования иногда предлагается учитывать положения ст. 491 ГК, характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства. В результате можно прийти к выводу, что продавец имеет право требовать возврата неоплаченных товаров только в случае, когда он сохранил на них право собственности в соответствии со ст. 491 ГК (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 48). Но это мнение небесспорно. Ведь по общему правилу право собственности на товар, проданный в кредит, переходит к покупателю с момента передачи, что следует из формулировки абз. 1 ст. 491 ГК. Именно для такого случая (общего правила) п. 5 ст. 488 и устанавливает условие об обременении проданного товара залогом в пользу продавца (залогодатель и залогодержатель не могут совпадать в одном лице), а п. 3 той же статьи предоставляет право требовать возврата вещи. 4. По общему правилу на просроченную сумму платежа начисляются проценты по ст. 395 ГК. Несмотря на то что формулировки правил п. 4 ст. 487 и п. 4 коммент. ст. о начислении процентов частично текстуально совпадают, правовая природа указанных процентов в этих случаях различна. При просрочке оплаты товара, проданного в кредит, проценты уплачиваются за неисполнение денежного обязательства, т. е. по основанию, прямо предусмотренному ст. 395 ГК. Тогда как в случае задержки передачи предварительно оплаченного товара проценты играют роль обычной законной неустойки. Проценты начисляются либо с даты, когда товар должен был быть оплачен, либо со дня его передачи покупателю (если последнее предусмотрено договором). Начисление процентов прекращается в момент оплаты товара покупателем. 5. Еще одна особенность продажи в кредит заключается в установлении в пользу продавца законного залога на товары, переданные покупателю, до момента их полной оплаты (п. 5 ст. 488). Диспозитивное условие о залоге является обычным условием продажи в кредит и не нуждается в специальном закреплении в договоре. В случае просрочки или отказа покупателя от оплаты товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст. 348-350 ГК. При наличии в договоре условия о сохранении права собственности на товары за продавцом (ст. 491 ГК) законный залог в отношении таких товаров не возникает до тех пор, пока право собственности на товары не перейдет к покупателю (до момента их полной оплаты).

Форма Договора Купли-Продажи.

Отличная форма договора, которую я нашел в интернете. Тем самым можно ознакомиться какой она должна быть и что в ней должно быть прописано. НЕ ДАЙТЕ СЕБЯ ОБМАНУТЬ!


www.ipotekatver.ru/docs/voenipo/dogovor_kup-prod.doc

Знаешь закон - значит защищен!

Условия договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права потребителей

 Условия договора участия в долевом строительстве,
ущемляющие права потребителей

Анализ правоприменительной деятельности Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю в сфере защиты прав потребителей на рынке долевого строительства жилья показал, что одним из основных нарушений, допускаемых застройщиками при оформлении договорных отношений с потребителями - участниками долевого строительства жилья, является включение в договор условий, ущемляющих права потребителей.

В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» ущемляющими права потребителей признаются те условия договора, которые исключают или ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.

Характерные для договоров участия в долевом строительстве условия, ущемляющие права потребителей, условно можно разделить на три основные группы:

Первую группу составляют условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства:

• за нарушение сроков исполнения договора (т.е. сроков окончания строительства и передачи участнику квартиры);

• за нарушение требований качеству объекта долевого строительства.

Условие, ограничивающие ответственность застройщика за нарушение срока исполнения договора может быть сформулировано следующим образом: «Застройщик не несет ответственность (в том числе в виде уплаты неустойки) за первые 6 месяцев нарушения срока строительства объекта и ввода его в эксплуатацию».

Указанное условие противоречит императивным нормам Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон о долевом строительстве), в соответствии со статьей 6 которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта в виде уплаты неустойки возникает с первого дня просрочки (часть 2 статьи 6).

К указанной группе условий относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости (квартиры) по сравнению с установленным частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, в соответствии с которой, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В качестве примера исключения ответственности застройщика за нарушение требований качеству объекта долевого строительства можно привести следующее условие: «Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др».

В соответствии с частью 2 статьи 704 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем 2 пункта 1 статьи 34 Закона о защите прав потребителей исполнитель, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его ненадлежащее качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества.

Кроме того, согласно части 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, только если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Учитывая, что работы по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора и оплачиваются участником долевого строительства в счет цены договора, условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки материала, используемого им при выполнении указанных работ (изделий и комплектующих), является ущемляющим права потребителя.

Вторую группу составляют условия, предусматривающие дополнитель-ные обязанности участника долевого строительства:

• принять участие в создании товарищества собственников жилья либо вступить в члены уже созданного ТСЖ;

• нести расходы по обслуживанию дома, включая оплату за коммунальные услуги, с момента ввода объекта в эксплуатацию;

• оплатить дополнительные работы после получения соответствующего уведомления от застройщика (например, работы, связанные с улучшением качественных характеристик квартиры: улучшенных отделочных работ, работ по установке дополнительного инженерного обеспечения, входных металлических дверей и т.п.).

В силу части 3 статьи 16 Закона о защите прав потребителей исполнитель не вправе выполнять дополнительные (не охваченные предметом договора) работы (услуги) за плату без согласия потребителя.

Если застройщик формулирует условия договора, не обусловливая обязанность потребителя по оплате дополнительных работ (услуг) необходимостью получения соответствующего согласия последнего, такие условия следует рассматривать как ущемляющие права потребителей.

Третью группу составляют условия, предусматривающие право застройщика на изменение договора долевого участия в одностороннем порядке, в части:

• срока исполнения договора (окончания строительства и пере-дачи участнику долевого строительства объекта);

• цены договора.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, одной из сторон которого является гражданин, приобретший работу для личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок изменения срока исполнения договора участия в долевом строительстве предусмотрен частью 3 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, согласно которой в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом, изменение (продление) срока исполнения договора допускается исключительно с согласия участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, т.е. путем заключения дополнительного соглашения к договору, оформленного в той же форме, что и договор (статья 452 ГК РФ).

Порядок изменения цены договора участия в долевом строительстве предусмотрен частью 2 статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве, допускающей такую возможность исключительно по соглашению сторон.

Рассмотренные условия, ущемляющие права потребителей, являются наиболее типичными для договоров участия в долевом строительстве жилья, однако не ограничиваются приведенными примерами. Рекомендуем Вам тщательно подходить к оценке условий договоров, предлагаемых участниками строительного рынка и при необходимости обращаться к помощи специа-листов, которые помогут Вам справиться с этой задачей.

"Нечистая недвижимость"

Сделки с «нечистой» недвижимостью

Под термином «нечистые», в отличие от «паленых», мошенники подразумевают объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенными государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, ущемление прав несовершеннолетних). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «снимаются» через суд).

Частенько к мошенникам обращаются «загнанные в угол» собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников «в долю», чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: аферисты скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями.

Мошенничество. Часть 2.

Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:

а) На рынке новостроек. Особенностью рынка новостроек является то, что компания-застройщик предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят Госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест.

К тому же жилье предлагается не по традиционным почтовым, а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 1234,  корпус 3, секция 7, этаж 12, третья дверь направо». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых — это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир.

б) Многократная продажа на «вторичном» рынке. Как было указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане-собственники объектов.

Сделки с «паленой» жилплощадью

Покупателю предлагают «паленые» объекты — квартиры, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия. В таких случаях с «продавцом» обычно работает оргпреступная группировка.

В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю — сначала «паленая» недвижимость проходит «отмывку». Объект переоформляется на «добросовестного приобретателя», т.е. «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с мошенниками. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

Материнский капитал

В  России уже 5 лет  действует программа, материальная помощь семьям, имеющих детей. Программа предусматривает, что в каждой семье, в которой появился второй или третий, четвертый и т.д. ребенок, получила право на материнский иначе говоря семейный капитал. Сперва распорядиться им можно было только через три года после рождения ребенка. Но в прошлом году было принято решение ускорить его выплату. И на сегодняшний день,

Виды мошенничества с недвижимостью.

Мошенники совершают сделки с недвижимостью, которые им могут и не принадлежать, в то время как настоящие владельцы могут это и не знать. Их основными   разновидностями  являются:

Работа со строительной,инвестиционной фирмой

   И так как обращаться со строительной фирмой. Во-первых, не обращайтесь к первой попавшейся строительной или инвестиционной фирме, предлагающей участие в долевом строительстве.  Во-вторых, соберите информацию о нескольких застройщиках, вас должен интересовать возраст компании и количество объектов, успешно сданных в эксплуатацию. Естественно, большее доверие вызывает фирма, работающая уже несколько лет и построившая не одно здание в вашем городе.

Долевое строительство

Ранее мы говорили про Ипотеку, как способ приобретения жилья. В этой статье хотим рассказать про еще одну так же одну из популярных способ приобретения жилья в нынешнее время. Это  долевое участие в строительстве. В этом случае будущие жильцы дома выступают в роли инвесторов, вкладывающие деньги для финансирования процесса строительства.

Ипотека

   В нынешнее  время, массовую известность и популярность решения квартирного вопроса приобрела ипотека. Данные, проведенного анализа, статистиками  говорят о том, что интерес и доверие россиян к ипотеке с каждым месяцем возрастают. Ипотека даёт возможность в кратчайшие сроки приобрести жилье. Сегодня, с помощью ипотеки, можно купить не только готовое жилье в городе,

Договор купли-продажи между агентством и продавцом.

Что же это за договор?!

Когда к вам придет риэлтор, он попытается взять у вас согласие на продажу квартиры, если вы согласитесь, то сразу же вам дадут бумагу, в которую внесут ваши данные и данные квартиры и потребуют  вас, его подписать. Практически все люди не соглашаются, боясь, что их обманут.

Что этот договор из себя представляет, и для чего он нужен.

Продаем квартиру

И так мы продаем квартиру. Все документы есть собраны, инициатива есть, продаем!

Самим конечно будет трудно, и на первый взгляд невозможно, поэтому мы обращаемся к риэлторам. После первого же звонка они приезжают, и осматривают квартиру, после просмотра всех  документов, проанализировав весь объем работы они говорят свою оценочную стоимость квартиры, тут то все и начинается…

Конечно же, риэлтор, назовет сумму ниже её реальной стоимости, и на это есть 2 причины:

Необходимые документы, для регистрации договора купли-продажи недвижимости.

1.     Заявления о государственной регистрации: туда входят (заявление перехода права и договора от продовца,и заявление договора и права собственности от покупателя).

2.     Квитанция об уплате государственной пошлины.

3.     Паспорт.

4.     Право устанавливающий документ на отчуждаемое жилое помещение (договор купли-продажи, или мены, или дарения; свидетельство о праве собственности на наследство; судебное решение, заверенное печатью суда с отметкой о вступлении в законную силу; справка о полном внесении паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, подписанная руководителем кооператива и главным бухгалтером и т.д.)

Где искать квартиру

После того как мы ознакомились с типами квартир и хотя бы немного имеем представление о них перейдем к следующей проблеме - это найти продаваемые квартиры. Есть много способов найти продаваемую квартиру, но хочу предупредить что в 90% случаев это реклама посредников, т.е. риэлторов. 
Основным источником является газета "Из рук в руки", как правило в этой газете будет вся база данных продаваемых квартир в вашем городе с описанием квартиры. Но! некоторые минусовые черты квартиры в этом объявлении конечно же не будет написано, а риэлтор при встрече будет вас убеждать что минус это наоборот плюс! Не забывайте что риэлторы это ещё и продавцы и за каждую квартиру они получают огромные ганарары и в их интересах побыстрее продать квартиру, поэтому это отличные психологи, которые буквальным образом залезут в вашу душу!!!
В объявлениях этой газеты все понятно написано, единственное чего вы можете не понять это вот этот параметр: 33/24/8 разьесняю: 
33 - это общая площадь квартиры
24 - это жилая площадь, т.е. комнат в которых можно жить, если в квартире несколько комнат то показатель суммируется в общий!
8 - это площадь кухни.
Есть ещё источники, где можно найти продаваемые квартиры - это интернет магазины, доски объявлений. Кстати приклеенные у входа вашего дома бумажки с объявлениями типа: Куплю.... Продам... квартиру все без исключения реклама риэлторов!
Несомненно самым распространенным способом узнать продажу/покупку квартиры - это сарафанное радио.

Планировки квартир в Казани

Квартиры характеризуются разным уровнем комфортности, и цены на квартиры зависят от многих факторов, среди которых можно выделить местоположение в городе, размер квартиры и тип квартиры. Тип квартиры это совокупность признаков недвижимости, соответствующая определенным количественным параметрам и некоторым устоявшимся качественным параметрам. Просматривая объявления о продаже жилья в Казани, можно встретить такие названия как "хрущевка", "владимирская серия", "улучшенная планировка" и другие. Поэтому если Вы интересуетесь покупкой или продажей жилья в Казани, необходимо иметь представления о типах квартир в городе, потому что это один из важных факторов влияющий на цену квартиры. Квартиры в Казани  можно разделить на несколько типов.

С чего начать.

Все мы рано или поздно сталкиваемся с проблемой покупки недвижимости. Тут то и начинается головная боль, ведь все мы хотим иметь огромную, шикарную, в то же время уютную квартиру, но все наши мечты рушит объем нашего кошелька и тот объем работы и документов нужные для счастья. Порой бывает сложно соотнести наши желания и возможности, несомненно, для этого нужно просмотреть кучу вариантов, которых не так то и просто найти. Тут на помощь приходит риэлторы, или как они себя     называют "специалисты в области недвижимости". Риэлторы являются сотрудниками агентства